宅基地使用权纠纷-宅基地使用权纠纷

熊马冬至 11-11 04:39:19 64

农村村民一户只能拥处宅基其宅基地的面积不得超过省、区、直辖市规定的标准
根据宅基地分配的相关政策规定办理,《土地管理法》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》,《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》等。
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村民一户只能拥有一处宅基地

波与石梅是堂姐弟。1998年9月,石梅夫妇在毗邻的集镇上购买了一间商品房。1999年9月23日,地管理部门颁发了正式房产证。房产证上载明该房屋系砖混结构,面积24平方米,房后宅基地长13.5米。石海波在得知土管部门允许各家在13.5米宅基地的范围内自建住房,在征得其姐石梅的同意后,在石梅的宅基地上搭建了两间住房,并进行个体营业。
2000年3月,石梅将所购商品房出租给石海波使用。同年8月,石梅夫妇因迁居外地,以原房价转卖给石海波,并到土管部门办理了过户手续。9月30日,双方的房屋买卖合同经公证处进行了公证。合同第二条写明“原房地产机关划给的宅基地(含院场内)13.5米的合法使用权,随房屋所有权的转移转给买方使用。”石海波买房后,等待石梅迁出期间,石梅又在其原住房旁搭建一间。石海波见石梅无迁出之意,便正式通知石梅迁出,石梅拒绝迁出。2001年10月,石海波、石梅曾请求镇土管所处理,土管所曾主持双方进行调解,初时曾达成石梅将自建三间住房以20000元价卖给石海波,自己另建住房的协议,后石梅反悔,调解未成。石海波诉至法院。
问题:石海波要求石梅迁出归其使用的宅基地,理由正当吗?
答:从本案来看,诉争的宅基地实际上可分割成两块,一块是 2 4平方米的商品房所占有的宅基地,另一块是 13.5米长的房后宅基地。第一块宅基地因石梅夫妇将商品房转让给了原告,该块宅基地的使用权也随之转让给了原告石海波;而第二块宅基地则一直为石梅使用,石梅在该块宅基地上盖起了两间住房。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”可见,在当事人没有分割转让的特别约定,而且未登记的情况下,本案中石梅将商品房的使用权转移给原告石海波,应认为该商品房占有的土地的使用权随之发生了转让,但该房后的13.5米长的宅基地使用权并不自然发生转移。如果要发生转移,当事人之间应有特别约定。本案中,石梅将房屋卖给石海波时,在合同第二条写明了“原房地产机关划给的宅基地(含院场内)13.5米的合法使用权,随房屋使用权的转移转给买方使用。”既然当事人已经对此作了特别约定,如果该条款能够生效,那么该块宅基地的使用权显然应转移给原告石海波。
综上所述,石海波已取得了该商品房的使用权及其宅基地的使用权,要求石梅迁出归其使用的宅基地,理由正当,法院理应支持。